Häufig gestellte Fragen – FAQs

 

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Grafik FAQ
 
Hier erhalten Sie Antworten auf die grund­legenden Fragen rund um die Planungen im Ost­feld. Es ist geplant, die Zusammenstellung um neu hinzukommende Fragestellungen laufend zu ergänzen und bei Bedarf entsprechend zu ak­tualisieren.

 

Sollten Sie weitere Fragen haben, kontaktieren Sie uns gerne.

 

Eine „städtebauliche Entwicklungsmaßnahme“, abgekürzt auch SEM, ist ein in §§ 165 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) geregeltes Instrument der Stadtentwicklung.

Die SEM soll eine einheitliche und zügige Realisierung größerer Stadtentwicklungsvorhaben ermöglichen und zur Lösung von besonderen Bedarfslagen eingesetzt werden. Dies kann z.B. sein, wenn ein erhöhter Wohnungsbedarf vorliegt, dem in absehbarer Zeit zu begegnen ist.

Ziel dabei ist es, für das Entwicklungsgebiet der SEM eine am Allgemeinwohl orientierte Planung mit der notwendigen Infrastruktur (zum Beispiel Straßen, Plätze, Kindertagesstätten, Schulen und Grünflächen) zügig, innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen und umzusetzen. Da die Realisierung der Maßnahme im Vordergrund steht, versetzt der Gesetzgeber die Gemeinde zudem in die Lage, die Grundstücke zu einem vorher festgelegten Anfangswert (entwicklungsunbeeinflusster Wert) kaufen zu können. So ist die Umsetzung der Ziele nicht gefährdet. Die Anwendung der SEM ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die die Gemeinde in der Begründung zur Entwicklungssatzung nachweisen muss.

In einer Entwicklungssatzung wird durch die Stadt förmlich der städtebauliche Entwicklungsbereich nach Größe und Entwicklungsziel festlegt, also der Bereich dessen dazugehörige Grundstücke von der Entwicklung betroffen sind, ob für Bebauung, Straßen oder Freiflächen. Der Entwicklungssatzung wird eine Begründung beigefügt, die die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereiches und die Anwendung des Instruments rechtfertigen.

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um eine Entwicklungssatzung erlassen zu dürfen:

  • Die Stadt muss besondere städtebauliche Ziele verfolgen. Diese besonderen Ziele können sich aus der Größe des Gebiets oder der Bedeutung der anstehenden Maßnahme für die Stadt ergeben.
  • Das Wohl der Allgemeinheit muss die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordern. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Nachfrage das Angebot auf dem Wohnungsmarkt mittelfristig deutlich übersteigt.
  • Die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke können durch städtebauliche Verträge mit den Eigentümern nicht erreicht werden oder die Eigentümer sind nicht bereit, ihre Grundstücke an die Stadt zum „entwicklungsunbeeinflussten Wert“ zu veräußern.
  • Die Stadt muss in der Lage sein, das Projekt zügig innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen.

Zudem muss sich die Stadt auch konkrete Vorstellungen davon gebildet haben, wie der Entwicklungsbereich künftig aussehen kann und nach ihrem Willen aussehen soll (etwa mittels Entwicklung eines Strukturkonzepts).

Die Finanzierung der SEM erfolgt großteils aus der Differenz zwischen den Grundstücksankäufen und den Grundstücksverkäufen.

Die Stadt kauft die Grundstücke des zu entwickelnden Bereichs zum gutachterlich ermittelten entwicklungsunbeeinflussten Wert (Anfangswert) und verkauft die Grundstücke in der Endphase der Entwicklungsmaßnahme zum dann gutachterlich ermittelten Wert (Endwert). Aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert wird weitgehend alles finanziert, was durch die Maßnahme ausgelöst wird, zum Beispiel die Erschließung des Entwicklungsgebiets, die soziale Infrastruktur mit Schulen und Kindergärten, die Straßen, die Park- und Grünanlagen. So kommt durch den Zwischenerwerb der Grundstücke durch die Stadt die durch die Baurechtschaffung und die Entwicklung bedingte leistungslose Bodenwertsteigerung der Allgemeinheit zugute. Etwaige Mehreinnahmen sind an die ursprünglichen Eigentümer auszuzahlen.

Der entwicklungsunbeeinflusste Wert beschreibt den Wert des Grundstücks bevor die Kommune öffentlich bekanntgegeben hat, dass es eine Gebietsentwicklung geben könnte bzw. dann, wenn die Kommune vorbereitende Untersuchungen beschließt.

Sobald bekannt wird, dass ein Grundstück in Zukunft möglicherweise baulich entwickelt werden könnte (zum Beispiel durch eine erwartete Ausweisung als Bauland durch die Stadt), erhöht sich in der Regel der Verkehrswert ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers. Es reicht oft auch schon, dass eine mögliche Entwicklung öffentlich diskutiert wird.
Eine wesentliche Erhöhung des Verkehrswertes kann zum Beispiel schon darauf beruhen, dass die Stadtverordneten die Einleitung vorbereitender Untersuchungen für einen bestimmten Bereich beschließen. Je wahrscheinlicher die städtischen Planungsabsichten einer Baulandausweisung werden, desto stärker ist die Wertentwicklung. Um eben dieser Bodenpreisspekulation Einhalt zu gebieten, hat der Gesetzgeber im Rahmen der SEM die Festlegung getroffen, dass der Anfangswert der Grundstücke zum Zeitpunkt des Einleitungsbeschlusses über vorbereitende Untersuchungen gutachterlich festgestellt wird, um dann den Mehrwert (Wertsteigerung), die erst durch das Handeln der Stadt erreicht wird, dafür zu nutzen, die Infrastrukturkosten der Maßnahme zu finanzieren und so die Stadt in die Lage zu versetzen, dem Allgemeinwohl gerecht werden zu können.  Gleichzeitig wird vermieden, dass nur wenige Grundstückseigentümer von Bodenspekulationen profitieren.

Das Gutachten ist öffentlich einsehbar auf der Homepage unter Downloads.

Der Umgriff des Entwicklungsbereiches entspricht nicht vollständig dem Untersuchungsbereich, der Gegenstand der vorbereitenden Untersuchungen war. Nicht Teil des Entwicklungsbereichs ist das sogenannte Gewerbegebiet B2. Für diese sich schon im städtischen Besitz befindlichen Flächen besteht bereits ein Bebauungsplan und somit ein anderes Planungsrecht. Es wurde außerdem festgestellt, dass durch die Weiterentwicklung des Gewerbegebiets B2 erhebliche hochwertige natur- und artenschutzrechtliche Maßnahmenflächen betroffen sind.  Alle anderen Bereiche des Untersuchungsgebiets sind Teil eines Gesamtkonzeptes zur Umsetzung der Entwicklungsziele. Nur durch den gewählten Zuschnitt können die zusammenhängenden Themen Biotopvernetzung, Ausgleich von Eingriffen in Flora und Fauna, Entwässerung, Citybahnanbindung, aber auch die gemeinsame Umsetzung von Wohn- und Gewerbegebietsausweisungen, die beabsichtigte Wirkung entfalten.

Zentral am Fort Biehler entsteht ein urbanes Stadtquartier, das Wohnen, Arbeiten, Erholung und Versorgung miteinander verknüpft. Mit ca. 4.000 bis 6.000 Wohnungen bietet der neue Stadtteil dann für über 10.000 Menschen ein Zuhause mit Schulen, Kitas und allem, was man zum Leben braucht. Der Stadtteil steht ebenso für bezahlbar, bunt, innovativ und nachhaltig. Ein kompakter und urbaner Wohnungsbau, kaum Autos, dafür jede Menge Grün, Radwege und einen Mix aus Wohnen und Arbeiten soll Qualitäten eröffnen, die sich vor allem an den Bedürfnissen der Menschen orientieren und diese in das Zentrum rücken, sodass ein nachhaltiger Stadtteil im Sinne der kurzen Wege entsteht.

Ein gewerblich genutzter Standort nördlich der A66 soll bestehende, angrenzende Nutzungen fortsetzen. Das BKA als ortsansässige Bundesbehörde hat die Absicht erklärt, an diesem Standort die bislang über Wiesbaden verteilten Einzelstandorte zusammenführen zu wollen.

Die Stadt als Grundstückseigentümerin kann über die Grundstücksvergabe steuernd auf das Wohnraumangebot Einfluss nehmen und regulierend auf die Preise einwirken.

Durch die Planung und Ausweisung umfangreicher Bauflächen soll in absehbarer Zeit der Wohnungsbau gefördert und der Druck auf dem Wohnungsmarkt gemindert werden.

Wenn das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB eingesetzt wird, ist die Stadt dazu verpflichtet, die Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich zu erwerben, die für die Umsetzung der Maßnahme erforderlich sind. Da dann die Landeshauptstadt Wiesbaden vor der Umsetzung Eigentümerin der Grundstücke im Ostfeld ist (und nur dann), kann sie bei der Vergabe der Grundstücke steuernd eingreifen. Preistreibende, am Gewinn orientierte Grundstücksvermarktungen, sogenannte Bodenspekulationen, werden dadurch verhindert.

In Hinblick auf die langfristige Steuerung des Wohnungsmarktes sind gerade bei Neubauvorhaben u.a. Modelle im Erbbaurecht oder die Einbindung städtischer Wohnbaugesellschaften denkbar, um als Stadt regulierend auf die Mieten einwirken zu können, und so die Höhe der Mieten langfristig für Geringverdiener, Senioren, Studenten, Alleinerziehende und Mittelschichthaushalte bezahlbar zu halten.

Ergänzt werden kann diese Vorgehensweise durch das Prinzip der Konzeptvergabe, sodass die einzelne Grundstücksvergabe nicht erstrangig an den Meistbietenden geht, sondern an denjenigen, der die gewünschten städtischen Zielvorgaben am besten umsetzt. Diese Ziele können vielseitig sein und dazu beitragen, für eine breite Gruppe von Haushalten Wohnraum bereitzustellen.

Ohne den vorausschauenden, regulierenden und steuernden Eingriff der Landeshauptstadt Wiesbaden, würde der Wohnungsmarkt im Wesentlichen durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Der in Wiesbaden vorhandene Nachfragemarkt würde sich weiter verschärfen, die Bodenpreise würden weiter steigen.  Damit würden gleichfalls auch die bereits hohen Mieten weiter ansteigen.

Der Anteil, den die Bürger und Bürgerinnen einer Kommune monatlich in das Wohnen investieren, liegt gerade in Ballungsräumen bei mehr als 1/3 des Einkommens. Der Teil von Menschen, der sich trotz Arbeit keine adäquate Wohnung leisten kann, nimmt zu. Ziel muss es daher sein, für eine große Anzahl von Zielgruppen, das Wohnen sozial zu gestalten.

Neben erschwinglichen Mieten sollten auch Möglichkeiten zur Eigentumsbildung für untere und mittlere Einkommensgruppen geschaffen werden. Im Ostfeld soll ein Anteil von mindestens 30% der Wohnungen für sozialgebundenes Wohnen möglichst langfristig gesichert werden und weitere 10 % für gemeinwohlorientierte Wohnformen, wie Genossenschaftswohnungen, Mehrgenerationenhäuser etc.

Durch ergänzende Angebote im freifinanzierten Eigentumsbereich und Angebote in weiteren Mietpreissegmenten, soll eine Mischung der Angebote erzielt werden, die zu einer sozialen Mischung des neuen Stadtquartiers beiträgt. Ziel ist es, für weite Teile der Bevölkerung Angebote zu schaffen und somit auch ein in sich stabiles Stadtquartier.

Mit dem Projekt Ostfeld besteht die Möglichkeit, Arbeitsplätze am Standort Wiesbaden zu erhalten und neue Arbeitsplätze zu schaffen. Dies gelingt sowohl durch die Ausweisung neuer Gewerbe- und Dienstleistungsflächen, die sich sowohl im Gewerbegebiet finden als auch im Stadtquartier. Aufgrund der Planung, Wohnen und Arbeiten wieder näher zusammenzubringen und in einer urbanen Stadtstruktur verträglich zu durchmischen, wird die Ansiedlung z. B. von Betrieben, Büros oder Geschäften möglich. Die Flächennachfrage ortsansässiger Dienstleistungs-, Produktions-, Handwerks- und Einzelhandelsbetriebe ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Lokale Betriebe stehen vor der Herausforderung, u. a. auch bedingt durch den hohen Bedarf an Flächen für die Wohnraumentwicklung, ihre Standorte zu verlagern. Das Ostfeld hat das Potential für einen deutlich spürbaren Beitrag zur Entspannung des derzeit geringen Gewerbeflächenangebotes in Wiesbaden zu sorgen. Neu geplante Gewerbeeinheiten können sich außerdem an künftige Arbeits- und Lebensbedingungen anpassen.

Aufgrund veränderter Familien- und Haushaltsstrukturen gewinnen Nachbarschaften wieder an Bedeutung. Das Ostfeld soll Möglichkeiten für Begegnungen schaffen – ob im Freien oder in eigens vorgehaltenen Räumen. Ein gutes soziales, ethnisches und wohnkulturelles Miteinander sollte möglich gemacht werden.

Das Ostfeld soll für eine Kultur des Miteinanders stehen. Es werden Wohnformen für verschiedene Zielgruppen in ihren unterschiedlichen Lebenssituationen und mit den damit verbundenen Anforderungen entstehen. Über Kontakte, Interaktion und Kommunikation sollen Gemeinschaften in den Nachbarschaften entstehen, die sich gegenseitig unterstützen. In diesem kommunikativ geprägten Umfeld können Netzwerke entstehen, die vielen Menschen in unterschiedlichen Lebenslagen Unterstützung bieten. Digitale Angebote oder praktische Nachbarschaftshilfe unterstützen nicht nur ältere Menschen dabei, auch im fortgeschrittenen Alter ein selbstständiges und eigenverantwortliches Leben zu führen. Neben Angeboten wie diesen, erleichtern auch barrierefrei/barrierearm gestaltete und im Kernbereich verkehrsberuhigt gehaltene öffentliche Räume den Alltag der jeweiligen Nutzer. Ein hoher Freizeitwert mit Angeboten unterschiedlicher Art kann die Naherholung im Wohnumfeld begünstigen. Darüber hinaus sollen Sporteinrichtungen für die Schul- und Freizeitnutzung vorgehalten werden, um eine Förderung des Sports und der Bewegung zu gewährleisten. Kinder-, Jugend- und Seniorenarbeit sollen das soziale Angebot abrunden.

Im neuen Stadtteil stehen Wohnen und Arbeiten in einem funktionalen und räumlichen Zusammenhang. Wohnen und Arbeiten, Kitas und Schulen, Kultur und Freizeit vor Ort zu haben, reduziert Wege, gewinnt Lebenszeit und trägt maßgeblich zu hoher Lebens- und Arbeitsqualität bei. Es ist eine zukunftsfähige und nachhaltige Lebensform, die gerade heute immer mehr an Bedeutung gewinnt und für die man in einem neu geplanten Stadtteil gute Voraussetzungen schaffen kann. Kurze Wege und ein Stadtteil, in dem Freiräume tatsächlich als Erholungsräume dienen und den Menschen auch zur Bewegung anhalten sowie entsprechende Mobilitätsangebote, können zu einer gesunden Stadt beitragen.

Bestandteil eines jeden Bebauungsplans ist eine Obergrenze von Grundflächen- und Geschossflächenzahl. Damit wird festgelegt, wieviel Wohn- oder Gewerbefläche auf einem Grundstück entstehen darf. Somit gibt die Dichte u.a. an, wie viele Wohneinheiten pro Hektar gebaut werden. Diese errechnet sich u.a. über die Größe der Grundstücke, die Grundfläche und die Geschossigkeit der Gebäude. Die bei der Umsetzung der Planung entstehenden Investitionskosten für den Bau von Gebäuden verteilt sich dann wiederum auf die geschaffene Wohn- bzw. Gewerbefläche.

Entgegen der Maßgabe, sich bei Nachverdichtungen und Arrondierungen am Bestand zu orientieren, um sich in das städtebauliche Gefüge einzuordnen, richtet sich bei Neuplanungen die Baustruktur an anderen Rahmenbedingungen aus.

Das sogenannte Stadtquartier im Entwicklungsbereich Ostfeld soll als eigenständiger Stadtteil von Wiesbaden konzipiert werden. In der Größenordnung von durchschnittlich 10.000 Einwohnern ist dies vergleichbar mit den Wiesbadener Vororten wie z.B. Nordenstadt. In der Stadtstruktur hingegen folgt es nicht den bekannten Ein- und Zweifamilienhäusern, die in vielen Vororten anzutreffen sind, sondern der Vorgabe einer städtischen und flächensparenden Baustruktur.

Ein in sich funktionierender urbaner Stadtteil benötigt darüber hinaus vor allem eine gesunde Mischung aus Wohnungs-, Arbeits- Freizeit- und Versorgungsangeboten. Damit sich die Infrastrukturangebote langfristig tragen, wird gleichermaßen eine entsprechende Menge an Einwohnern, die als Nachfrager z.B. nach Dienstleistungen und Läden des täglichen Bedarfs aber ebenso nach Kindergärten, Schulen und Ärzten, benötigt. Um möglichst auch eine breite Zielgruppe von Menschen anzusiedeln, braucht es Wohnformen in unterschiedlichen Preislagen, in flexiblen Größen und mit verschiedenen Grundrissen. Die so erzielbare soziale Mischung der Gesellschaft sorgt ebenso für eine gesunde Entwicklung eines neuen Stadtteils.

Im Ostfeld ist bei geplanten 10.000 Einwohnern im Mittel eine Dichte von 71 Wohneinheiten (WE) pro Hektar Siedlungsfläche vorgesehen. Zum Vergleich: Die Regionalplanung empfiehlt bei Bauvorhaben eine Dichte von mindestens 60 WE pro Hektar. Grundsätzlich wurde bisher weiter davon ausgegangen, dass ein überwiegender Anteil als 4-geschossige Mehrfamilienhäuser entsteht, in deren Erdgeschosszonen teilweise Gewerbenutzungen verortet sind. Mit dieser geplanten Dichte erreicht man eine Minimierung des Flächenverbrauchs und erhält so gut wie möglich Grün- und Agrarflächen. Zugleich schafft man eine Bevölkerungsstärke, die dazu beitragen kann, dass sich die lokalen Infrastrukturangebote wirtschaftlich tragen können.

Bei der Planung von Geschosswohnungsbauten sollen Baugemeinschaften, Projekte von Wohninitiativen, Baugenossenschaften etc. durch die Landeshauptstadt Wiesbaden auch u.a. im Rahmen von Konzeptvergaben, besonders gefördert werden. Bauwillige können sich in diesen Interessensgruppen zusammenfinden und gemeinsam selbstgenutzten Wohnraum errichten.

Bei der Gebäudeplanung im Ostfeld soll vorwiegend auf die Verwendung umweltfreundlicher Materialien und nachwachsender Rohstoffe gesetzt werden, deren Herstellung vergleichsweise wenig Energie benötigt. Es werden fortschrittliche Dämmstandards eingesetzt, die deutlich über die heutigen rechtlichen Anforderungen an Neubauten hinausgehen. Damit kann der CO2-Ausstoß aus dem Gebäudesektor niedrig gehalten werden. Nicht zuletzt soll das Thema „Erneuerbare Energien“ ein Schwerpunktthema bei den Ostfeld-Planungen sein. Ziel ist es, weniger Energie zu verbrauchen als tatsächlich durch erneuerbare Energien gewonnen wird. Mit 100 Prozent nachhaltiger Strom- und Wärmeversorgung aus erneuerbaren Energien kann das Ostfeld ein Stadtteil mit Vorbildcharakter werden.

Grundstückseigentümer haben neben dem Verkauf an die Stadt zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (Anfangswert) auch Möglichkeiten, an der Gebietsentwicklung mitzuwirken. Sie können die Grundstücke entsprechend der Entwicklungsziele und in einer angemessenen Frist eigenständig entwickeln, sofern sie dazu finanziell in der Lage sind oder sie können mit einem adäquaten Grundstück tauschen. Grundsätzlich ist die Stadt bestrebt, einvernehmliche Lösungen mit den Eigentümerinnen und Eigentümern zu finden.

Vorrangiges Ziel der Stadt ist es, mit den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Diese Lösung kann u.a. in einem Grundstückstausch oder in der fristgerechten Eigenentwicklung des Grundstücks durch den Eigentümer entsprechend der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme liegen, sofern der Eigentümer finanziell in der Lage ist und die Entwicklungsziele gesichert sind. Im letzteren Fall hat sich der Eigentümer in einer Abwendungsvereinbarung im Zusammenhang mit einem städtebaulichen Vertrag zur Entwicklung, gegenüber der Stadt dazu zu verpflichten.

Sollten alle ernsthaften Bemühungen der Stadt um den freihändigen Erwerb eines Grundstücks zu angemessenen Bedingungen trotzdem scheitern, hätte die Stadt die Möglichkeit ein Enteignungsverfahren einzuleiten.

Der Grundstückseigentümer erhält in diesem Fall einen Grundstückspreis in Höhe des entwicklungsunbeeinflussten Werts seines Grundstücks. Eine Enteignung ist immer das äußerste und zugleich letzte Mittel zur Durchsetzung der festgelegten Ziele und Zwecke einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.

Das Ostfeld hat wie kein anderes Projektgebiet viele potentielle Anschlussmöglichkeiten an den öffentlichen schienengebundenen Nahverkehr, wie die Ländchesbahn oder am Bahnhof Wiesbaden Ost an den regionalen und überregionalen Zugverkehr. In einer eigenen Machbarkeitsstudie wird derzeit untersucht, inwieweit diese Potentiale genutzt werden können. Die elektrisch betriebene CityBahn wird ein Verkehrsmittel, mit dem man umwelt- und klimafreundlich unterwegs sein wird. Eine weitere Möglichkeit ist die zusätzliche Anbindung an das vorhandene Busnetz.

Das Gewerbe- und Dienstleistungsgebiet westlich von Erbenheim könnte an die B455 angebunden werden, wenn der bestehende Anschluss Erbenheim als ein vollwertiger Anschluss in beide Richtungen ausgebaut würde. Ein weiterer Anschluss wäre in nördlicher Richtung an den Siegfriedring möglich.

Das Stadtquartier könnte über den bestehenden Anschluss „Fort Biehler“ an die B455 angebunden werden. In Richtung Süden könnte eine weitere Anbindung entstehen, die in den Petersweg Ost führt. Im Westen könnte eine dritte Anschlussmöglichkeit hergestellt werden, indem ein Anschluss an die A671 gebaut würde. Der Beiplan Mobilität visualisiert die möglichen Anschlüsse.

Die innerörtlichen Verkehrsströme könnten neu geordnet werden, wenn der Anschlusspunkt der B 455 Erbenheim in beide Richtungen als vollwertiger Knoten ausgebaut werden würde. So könnten die Verkehre aus Erbenheim direkt auf die B 455 geführt werden ohne die Berliner Straße wie bisher zu passieren. Durch begleitende lokale Maßnahmen im Straßenraum würden weitere Optimierungen möglich, die andere Mobilitätsformen, wie den Rad- und Fußverkehr stärken. Durch die Nähe zu den neuen ÖPNV-Haltestellen im Ostfeld kann sich zudem die Qualität der Anbindung für den gesamten Ortsteil verbessern.

Das Ostfeld soll darin überzeugen, dass es ein Stadtteil der kurzen Wege ist, in welchem das Auto nicht unbedingt notwendig ist. Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sollen in Laufentfernung zur Wohnung erreichbar sein. Größere Entfernungen können gut mit dem Fahrrad oder dem ÖPNV, wie unter anderem der elektrisch betriebenen CityBahn, überwunden werden. Angebote von Car-Sharing für Wenig- und Gelegenheitsfahrer und Leihfahrräder sowie Cargo- und E-Bikes ergänzen das Angebot. Um den öffentlichen Raum vielfältig nutzen zu können, soll dieser in großen Teilen autofrei mit Quartiersgaragen gestaltet werden.

Im weiteren Planungsprozess soll im Zuge der Änderung des Flächennutzungsplans ein Wasserversorgungskonzept aufgestellt werden. In diesem Zusammenhang wird das Ostfeld nicht isoliert betrachtet, sondern im Zusammenhang mit anderen städtebaulichen Entwicklungen in Wiesbaden. Ziel ist die Erstellung eines Gesamtkonzeptes für die Stadt Wiesbaden. Dabei geht es vor allem um die technischen Ansätze der Versorgung, nicht um die Verfügbarkeit.

Nach Aussage der Wasserversorgungsbetriebe Wiesbaden und nach Bestätigung durch Hessenwasser bestehen für das Untersuchungsgebiet ausreichende Kapazitäten für Trink- und Löschwasser.

Da im Untersuchungsgebiet Ostfeld derzeit keine nennenswerte auf die Versorgung von Endkunden ausgerichtete Versorgungsinfrastruktur besteht, ist eine Erschließung mit den erforderlichen Versorgungsnetzen und –anlagen, bspw. für Wasser sowie der anschließende Betrieb dieser Infrastruktur erforderlich. Diese können durch die Versorgungsträger ( ESWE Versorgungs AG und die sw netz GmbH) realisiert werden. Dabei kann die Versorgungsinfrastruktur an die in unmittelbarer Nähe des Untersuchungsgebietes verlaufenden Transportleitungen eingebunden werden.

Für das Untersuchungsgebiet Ostfeld wurde ein klimatologisches Fachgutachten erstellt, welches die möglichen Auswirkungen einer städtebaulichen Entwicklung im Ostfeld in Hinblick auf das Klima und die Luft analysiert. In einer Auflösung eines 5 m x 5 m bis 20 m x 20 m Rasters wurden die Auswirkungen einer Bebauung untersucht und damit so konkret wie bislang in noch keiner Untersuchung. Da erst nach dem städtebaulichen Wettbewerb genauere Planungsdetails vorliegen, die u.a. Aufschluss über die Gebäudehöhen und die Baukörperstellung geben, haben die Gutachter anhand von theoretischen Annahmen die maximal möglichen Auswirkungen einer Bebauung im Ostfeld ermittelt. So wurde bspw. angenommen, dass die Bebauung in den Baugebieten blockartig 3-5 geschossig (10 m bis 25 m) hoch ist. Sobald die Planungen mithilfe von Wettbewerben konkreter werden, kann die Klimauntersuchung detailliert werden und somit eine klimaoptimierte Planung erfolgen.

Es liegen weitere Studien vor, die das Ostfeld räumlich oder thematisch umfassen, sich jedoch nicht mit der baulichen Entwicklung innerhalb des Gebietes beschäftigen. Nachfolgende Untersuchungen wurden nicht im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erstellt:

  • Landeshauptstadt Wiesbaden (2912). Stadtklima Wiesbaden. Umweltbericht Nr. 22. Teiluntersuchung zum Landschaftsplan auf Flächennutzungsplanebene. DVD, Magistrat der Landeshauptstadt Wiesbaden, Dezernat II, Umweltamt 2012.
  • Noppel H. (2017): Modellbasierte Analyse des Stadtklimas als Grundlage für die Klimaanpassung am Beispiel von Wiesbaden und Mainz: Abschlussbericht zum Arbeitspaket 3 des Projekts Klimprax Wiesbaden/ Mainz – Stadtklima in der kommunalen Praxis. Berichte des Deutschen Wetterdienstes 249. Deutscher Wetterdienst, Offenbach am Main.
  • iMA Richter & Röckle (2019): Klimastudie Deponieerweiterung Dyckerhoffbruch. iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG, Freiburg.
  • Ökoplana (2012): Klimagutachten zum städtebaulichen Rahmenplan Wiesbaden-Erbenheim. Ökoplana, Mannheim.

Die beiden vorliegenden Gutachten unterscheiden sich im Wesentlichen hinsichtlich der Fragestellung, der Berechnungsmethodik und der Auflösung. Aus diesem Grund können aus den beiden Gutachten auch keine Widersprüche abgeleitet werden.

Das Forschungsprojekt KLIMPRAX (Klimawandel in der Praxis) diente dazu, quantitative Ergebnisse zum Stadtklima und zu den Klimawandelfolgen für städtische Planungen und Abwägungsentscheidungen zu liefern. Exemplarisch wurden die Kommunen Wiesbaden und Mainz betrachtet. Die Folgen einer Bebauung im Ostfeld wurden in KLIMPRAX nicht untersucht. Die Klimauntersuchung des Gutachters GEO-NET analysiert die klimaökologischen Rahmendaten für die Schutzgüter Klima und Luft. Die Gutachter gingen der Frage nach, welche Auswirkungen eine städtebauliche Entwicklung im Ostfeld auf das Klima und die Luft haben.  

Das Untersuchungsgebiet der KLIMPRAX-Studie erstreckt sich über eine Fläche von 32 km x 41 km. Die Betrachtung erfolgte in einem 100m x 100m-Raster. Der Bereich Ostfeld lag zwar im Untersuchungsraum, dennoch war dieser Bereich nicht unter der Fragestellung untersucht worden, welche Auswirkungen eine potentielle Bebauung auf die Örtlichkeit hätte. Dieser Fragestellung widmete sich das Gutachten von GEO-NET. GEO-NET betrachtete einen Teilraum von 5,4 km x 8,1 km Ausdehnung, dessen Zentrum das Gebiet Ostfeld/Kalkofen war. Die Untersuchungen erfolgten sehr viel kleinteiliger in einem Raster von 5 x 5m / 20 x 20m, um detailliertere Aussagen über die klimaökologischen Auswirkungen einer Bebauung im Ostfeld zu modellieren.

Das GEO-NET Gutachten berücksichtigte dabei die Ausgangsmeteorologie des DWD.

Grundsätzlich wird die Kaltluftentstehung im Ostfeld dort aufrechterhalten, wo keine Bebauung erfolgt. Dort wo Bebauung geplant ist, wurde untersucht, welche Auswirkungen dies auf die Strömung der Luft (Kaltluftvolumenstromdichte) hat und bis wohin diese Auswirkungen reichen. Generell werden zwar Auswirkungen auf die Kaltluftvolumenstromdichte bis maximal 1.000 m nach Süden prognostiziert, dennoch hat eine Bebauung im Ostfeld keine Auswirkungen auf die Stadt Mainz, die mehr als 2.000 m entfernt ist. Im Ergebnis kommt das Fachgutachten Klima somit zu dem Schluss, dass eine wohnbauliche Nutzung unter Auflagen vertretbar ist.

Durch die Optimierung der Planung können baulich bedingte Beeinträchtigungen der Schutzgüter Klima und Luft reduziert werden. Erste Maßnahmen hat der Gutachter der Klimastudie bereits empfohlen. Durch deren Berücksichtigung kann die Abkühlungs- und Belüftungsfunktion für die südlich gelegenen Siedlungsräume grundsätzlich erhalten werden. Im Rahmen der nachfolgenden Wettbewerbs- und Bauleitplanverfahren werden weitere Optimierungen geprüft und in die Planung integriert.

Um die maximalen Auswirkungen einer Bebauung auf die Kaltluftproduktion zu erhalten, sollte die Betrachtung zu dem Zeitpunkt angesetzt werden, wo die Produktion von Kaltluft am stärksten ist. Dies ist unter Fachleuten der Zeitpunkt um 4 Uhr morgens. Hier erreicht das Kaltluftprozessgeschehen sein Maximum. Grundsätzlich wird für die Analyse von Kaltluftentstehung und –abfluss in der Regel ein Zeitraum zwischen 22 Uhr und 4 Uhr herangezogen, da die Abkühlungsrate während der Nacht ausschlaggebend für das Kaltluftpotenzial ist.

In der synthetischen Klimafunktionskarte, die Teil des Landschaftsplans ist, ist ein überwiegender Teil des Untersuchungsgebiets gemäß seiner Nutzungsstruktur als potenziell aktives Kalt- bzw. Frischluftentstehungsgebiet dargestellt.

Die Nutzungsstruktur zeichnet sich durch landwirtschaftliche Flächen und Grünlandbereiche aus, die eine hohe Kaltluftproduktivität aufweisen. Daneben sind auch gehölzgeprägte Flächen sowie Park- und Gartenbauklimate, vor allem im Süden des Gebietes, zu finden. Diese Flächen werden in der Klimafunktionskarte als klimatische Pufferzonen beschrieben.

In der Klimabewertungskarte wurden die Flächen weiträumig als Vorrangzonen mit durchschnittlicher klimatischer Empfindlichkeit und mit Bedeutung für die Belüftung Wiesbadens gekennzeichnet.

Im Fachgutachten Klima werden verschiedene Maßnahmen empfohlen, um die Abkühlungs- und Belüftungsfunktion für die südlich gelegenen Siedlungsräume grundsätzlich zu erhalten und baulich bedingte Beeinträchtigungen in Hinblick auf das Klima und die Luft zu reduzieren. Zu diesen Maßnahmen zählen:

  • Aufwertung von drei Viertel des Untersuchungsgebietes, die als Grün- und Freifläche erhalten bleiben. Durch die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme werden mehr als 100 Hektar des Vorranggebietes, das derzeit für den Abbau oberflächennaher Lagerstätten vorgesehen ist, dauerhaft als Grün- und Freifläche gesichert und entsprechend aufgewertet. Das Potential zur Kaltluftbildung bleibt damit in einem Großteil des Raumes bestehen. Ohne die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme würden ca. 160 Hektar der aktuell im gültigen Regionalplan Südhessen als Vorranggebiet vorgesehen Flächen in absehbarer Zeit und zumindest temporär nicht als Grün- und Freifläche zur Verfügung stehen.
  • Wie im Beiplan „Grünvernetzung und Klima“ des Strukturkonzepts dargestellt, bleiben sowohl im Norden als auch im Süden des Gewerbe- und Dienstleistungsstandortes B1 landwirtschaftliche Flächen erhalten und somit auch die Kaltluftproduktion auf diesen Flächen. Zugleich können die Taunusabwinde, die von Norden einströmen, so ungehindert in das Untersuchungsgebiet eintreten. Die produzierte Kaltluft strömt dann (hangabwärts) in südliche Richtung durch das Untersuchungsgebiet.
  • Das Wäschbachtal bleibt unangetastet und in seiner Funktion als Kaltluftleitbahn erhalten. Verkehrliche Infrastruktureinrichtungen (z.B. die Querung durch die CityBahn oder Radwege) sollten möglichst so geplant werden, dass sie schon vorhandene Querungen nutzen bzw. möglichst geringe Auswirkungen auf das Wäschbachtal haben.
  • Das Gewerbegebiet B2 soll nicht im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme entwickelt werden. Dadurch werden bestehende Flächen zur Kaltluftentstehung gesichert. In der Folge reduzieren sich die Auswirkungen durch die geplante Bebauung auf den Bereich zwischen den Gewerbegebieten B1 und B2 und nach Süden auf das Gleisdreieck.
  • Durch die Aufteilung der Bebauung auf 2 Teilräume (Stadtquartier, Gewerbegebiet B1) kann die aus dem Norden kommende Kaltluft das Untersuchungsgebiet nach wie vor durchströmen.
  • Weitere Optimierungsmöglichkeiten gibt es mit den nachgelagerten Bauleitplanverfahren.

Im Rahmen der nachfolgenden Planungsverfahren werden, neben der Art der baulichen Nutzung, Grün- und Freiflächen sowie Flächen für die Erschließung ausgewiesen. Ohne ein Detailkonzept vorliegen zu haben, wird derzeit davon ausgegangen, dass von den 67,5 Hektar des Stadtquartiers ca. 15 Hektar für öffentliche Grünflächen und ca. 13 Hektar für Straßen und Plätze vorgesehen sind. Straßen und Plätze können das Stadtklima in Bezug auf die Durchströmung begünstigen und die öffentlichen Grünflächen tragen zur Bildung von Kaltluft bei. Wasserflächen auf Plätzen und Grünflächen haben einen zusätzlichen positiven Effekt, der die Tendenz zur Herausbildung von Wärmeinseln puffert. Größe, Lage und Zuschnitt der Grünflächen, der Straßen und Plätze sollten nach ihrer wirkungsvollsten Funktion geplant und gesichert werden.  Die somit entstehende klimaoptimierte Planung kann wesentlich zur Aufrechterhaltung der Klimafunktionen beitragen.

  • Zur Sicherung der klimaoptimierten Planung können im Weiteren auf der Bebauungsplanebene u.a. Bautypologien, Bauhöhen und Baulinien so geplant und festgesetzt werden, dass die Durchströmung der Kaltluft gewährleistet wird. Durch ergänzende Gestaltungsvorgaben können u.a. Überwärmungen reduziert werden.

 

Generell werden Auswirkungen auf die Kaltluftvolumenstromdichte bis maximal 1.000 m nach Süden prognostiziert. Eine Bebauung im Ostfeld hat demnach keine Auswirkungen auf die Stadt Mainz, die mehr als 2.000 m entfernt ist.

Für das Ostfeld zeigen die Ergebnisse des Gutachtens, dass sich die Beeinträchtigungen um mehr als 10 % auf folgende Bereiche beschränken:

  • auf die geplanten Bauflächen innerhalb des Untersuchungsgebietes,
  • auf den Bereich zwischen den Gewerbegebieten B1 und B2 und
  • außerhalb des Untersuchungsgebietes auf die gewerblichen Flächen im Gewerbegebiet Petersweg in Mainz-Kastel,
  • auf das Gleisdreieck in Mainz Amöneburg sowie auf einen geringen Teil der Gewerbeflächen in Erbenheim.

Veränderungen werden ermittelt, indem geprüft wird, wie stark die Abnahme des Kaltluftvolumenstroms ist. Dabei gibt es eine prozentuale Einteilung, welche in einer entsprechenden Richtlinie (der VDI Richtlinie 3787 Blatt 5) definiert ist, ab welcher man von Auswirkungen spricht. Wenn der Kaltluftvolumenstrom um mehr als 10% abnimmt, ist dies der Fall. In Bereichen mit einer Abweichung um weniger als 10% geht man davon aus, dass keine erheblichen Veränderungen auftreten.

Laut dem vorliegenden Fachgutachten Klima und den berücksichtigten Modellparametern beschränken sich die klimatologischen Auswirkungen einer Bebauung im Ostfeld auf das Gewerbegebiet Erbenheim Süd. Die Modellberechnungen ergeben ein differenziertes Bild. Demnach sind geringfügige Zu- (+0,5 bis 1,0 m/s) und Abnahmen (-0,1 bis 0,5 m/s) der Kaltluftströmungen, eine Abnahme des Kaltluftvolumenstroms von > 5 % bis max. 20% und eine Reduktion der Lufttemperatur um - 0,5 bis -1 °K (Grad Kelvin) zu erwarten.

Das Thema „Klimanotstand“ bezieht sich auf die globale Erderwärmung durch die Erhöhung der Treibhausgase z.B. Methan oder CO2.

Konsequenz des von der Stadtverordnetenversammlung erklärten Klimanotstands für das Projekt Ostfeld ist, dass das städtebauliche Entwicklungsgebiet klimaneutral sein soll. Das heißt, die Gebäude sollen z.B. keine fossil erzeugte Energie (Wärme, Strom) verbrauchen. Möglich ist dies bspw. durch die Erzeugung von Wärme über Solarzellen und von Strom über Photovoltaik. Derzeit werden in Wiesbaden ca. 9,5 Tonnen CO2 pro Jahr und Einwohner produziert – für Wärme, Strom aber auch durch den Verkehr usw. Damit die Klimaziele der Bundesregierung eingehalten werden können, ist eine Reduktion dieser Emission auf ca. 3 Tonnen CO2 pro Jahr und Einwohner erforderlich. Dieses Ziel ist im Bestand kaum zu erreichen, da bspw. auf denkmalgeschützten Gebäuden keine Solarzellen installiert werden können, um Strom und Wärme zu produzieren. Das Entwicklungsgebiet Ostfeld als neu geplantes und neu gebautes Wohn- und Gewerbegebiet, kann einen wesentlichen Beitrag zum Erreichen dieses Ziels leisten, indem dort weniger als 3 Tonnen CO2 pro Jahr und Einwohner emittiert werden; im Idealfall sogar 0. Mit dem großen Neubaugebiet besteht die einmalige Chance, die CO2-Emission sowohl für Wärme und Strom als auch durch den Verkehr radikal zu reduzieren, auch durch entsprechende Speicher, die in kleineren Baugebieten unwirtschaftlich sind.

Auf die besonders belastenden Tagestemperaturen hat das Ostfeld keine signifikanten Auswirkungen. Dies gilt gegenwärtig und wird sich zukünftig auch nicht ändern.

Insgesamt wird die Wärmebelastung für den Menschen klimawandelbedingt zunehmen. Besonders negative Konsequenzen sind dabei in Gebieten zu erwarten, die schon heute thermisch benachteiligt sind. Dies betrifft insbesondere die Stadt- und Stadtteilzentren. Aufgrund der stadttypischen raumstrukturellen Form der Verdichtung mit ihrem in Richtung Zentrum zunehmenden Bebauungs- und Versiegelungsausmaß sowie der abnehmenden Erreichbarkeit und Zugänglichkeit für Ausgleichsströmungen sind solche Bereiche schon heute humanbioklimatisch besonders ungünstig. Solche Bedingungen sind im Vorhabenumfeld nicht gegeben und werden durch die Planungen im Rahmen des Projektes Ostfeld auch nicht geschaffen.

In städtischen Verdichtungsräumen ist in Zukunft mit einer Erhöhung der Wärmebelastung und einer Zunahme von heißen Tagen und Tropennächten zu rechnen. Voraussetzung für die Bebauung des Ostfeldes ist daher eine klimaoptimierte Planung und die Umsetzung von Maßnahmen zur Sicherung der Grün- und Freiflächen.

Um der besonderen lokalen Situation gerecht zu werden (Stichwort Kaltluftleitbahnen) und darüber hinaus den Klimawandel zu berücksichtigen, spielen bei der Planung des neuen Stadtteils die klimaökologischen Belange eine wichtige Rolle. Die klimatischen Funktionen des Gebietes sollen so gut wie möglich aufrechterhalten und die Auswirkungen auf das Schutzgut Klima sollen reduziert werden. Bei einer klimaoptimierten Stadtplanung greifen u.a. verschiedene Aspekte ineinander:

  • Energie- und ressourceneffizientes Bauen für einen möglichst klimaneutralen und gesundheitsfreundlichen Gebäudebestand.
  • Verwendung nachhaltiger Baumaterialien.
  • Klimaoptimierte Anordnung und Ausrichtung der Gebäude sowie möglichst hoher Anteil von Grün- Frei- und Wasserflächen.
  • Einsatz erneuerbarer Energieträger zur nachhaltigen Versorgung mit Strom und Wärme, mit dem Ziel, mehr Energie zu produzieren als tatsächlich zu verbrauchen.
  • Förderung einer nachhaltigen Mobilität, bspw. durch einen attraktiven Angebotsmix von unterschiedlichen Verkehrsmitteln.  Damit werden die Grundlagen geschaffen, langfristig auf das eigene Auto zu verzichten.

Flugrouten:

Über das Untersuchungsgebiet Ostfeld / Kalkofen führen eine Instrumenten- und eine Sichtflugroute für den militärischen Flugplatz Wiesbaden-Erbenheim. Bei der Erstellung des Strukturkonzepts im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen für einen städtebaulichen Entwicklungsbereich im Ostfeld in Wiesbaden wurde auf die Instrumentenflugroute Rücksicht genommen, indem die Bereiche unterhalb der Instrumentenflugrouten, die sog. „clear zones“ und „accident prevention zones I & II“ von Siedlungsflächen freigehalten wurden.

Da noch eine Sichtflugroute über das geplante Stadtquartiert führt, wurden mit der US Army bereits erste Gespräche über die Verlegung der Sichtflugroute geführt, um den Überflug des Stadtquartiers am Fort Biehler gänzlich zu vermeiden. Die zuständigen Vertreter der US Armee haben der Möglichkeit zur Verlegung der Sichtflugroute bereits grundsätzlich zugestimmt. Die Amerikaner sind diesbezüglich bereits mit der Deutschen Flugsicherung in Kontakt. Der Prozess wird zeigen, ob es gelingt die Flugroute zu verlegen, um die Lärmeinträge weiter zu minimieren. Sollte sich im weiteren Verfahren herausstellen, dass eine Verlegung der Sichtflugroute nicht möglich ist, hätte dies keine Auswirkungen auf die Umsetzbarkeit des Stadtquartiers. Nach derzeitigem Kenntnisstand werden lediglich 20% der von Westen kommenden oder nach Westen führenden Flugbewegungen über die Sichtflugroute geführt.

Fluglärm:

Zum Zeitpunkt der vorbereitenden Untersuchungen wurden die vorliegenden rechtlichen Rahmenbedingungen und vorliegenden Gutachten geprüft.  Aufgrund der vorliegenden Daten war es weder möglich noch nach derzeitiger Gesetzeslage erforderlich, ein Lärmgutachten anzufertigen. Aufgrund der Einzelschallereignisse wäre es zudem schwierig, Dauerschallpegel abzuleiten, da sie nur punktuell auftreten. Dies befreit natürlich nicht davon, sich mit Lärmimmissionen auseinanderzusetzen. Im Rahmen der auf die Beschlussfassung einer Entwicklungssatzung folgenden Bauleitplanung wird der Themenbereich „Lärmschutz“ intensiv bearbeitet und in Hinblick auf die „Immissionen“ näher untersucht. Ziel ist es vordergründig, die Lärmeinträge zu reduzieren, auch mithilfe der Verlegung der südlichen Sichtflugroute.

Lärmgutachten sind für Großflughäfen zu erstellen. Der Flugplatz Erbenheim ist nicht als Großflughafen ausgewiesen. Die Anzahl der Flugbewegungen liegen nach der im Frühjahr 2012 zwischen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und dem US-Heereshauptquartier (USAREUR) ausgehandelten Nachtragsvereinbarung zu der geltenden Liegenschaftsüberlassungsvereinbarung bei maximal 20.000 Flugbewegungen pro Jahr. Nach Artikel 3 der EG-Richtlinie 202/49/EG (Umgebungslärmrichtlinie) hat ein Großflughafen ein Verkehrsaufkommen von über 50.000 Bewegungen pro Jahr.

Lärmschutzbereich:

Nach § 4 des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm sind Lärmschutzbereiche bei militärischen Flugplätzen mit einem Verkehrsaufkommen von über 25.000 Bewegungen pro Jahr festzusetzen. Da der Flugplatz Erbenheim diese Schwelle nicht erreicht, hat die Landesregierung keinen Lärmschutzbereich festgesetzt.

Nach dem Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm (FluLärmG) müssen bestimmte Flugplätze einen Lärmschutzbereich ausweisen. Für die Ausweisung von Lärmschutzbereichen sind die Bundesländer zuständig. Für den Erbenheimer Flugplatz ist kein Lärmschutzbereich festgesetzt. Begründet wird dies durch das Land Hessen damit, „dass – soweit keine erhebliche Erweiterung der Betriebsgenehmigung oder wesentliche Änderung der eingesetzten Fluggeräte vorgenommen würde – ein Lärmschutzbereich das „Ostfeld“ voraussichtlich auch im Falle deutlicher Verkehrssteigerungen innerhalb des aktuell genehmigten Umfangs nicht tangieren würde“.  (Doppelung siehe unten)

Diese Aussage wurde nochmals bestätigt, nachdem das Land Hessen im Jahr 2019 eine überschlägige Berechnung über den möglichen Umfang eines potenziellen Lärmschutzbereichs erstellt hat, in dem auch der Betrieb von Flugzeugen mit Strahltriebwerken berücksichtigt wurde.

Siedlungsbeschränkungsbereiche:

Das Land Hessen hat die Ausweisung von Siedlungsbeschränkungsbereichen festgelegt, in denen aus Vorsorge zum Schutz vor Fluglärm eine Besiedlung zu Wohnzwecken ausgeschlossen wird. Die Siedlungsbeschränkungsbereiche für Wiesbaden und Umgebung sind im Regionalplan Südhessen festgesetzt. Für das Untersuchungsgebiet Ostfeld / Kalkofen wurde kein Siedlungsbeschränkungsbereich festgelegt.   

Bauschutzhöhen:
Im Rahmen der Entwicklung des Strukturkonzepts, sind die Vorgaben in Bezug auf eine mögliche Bauhöhenentwicklung bereits bei der Festlegung der potenziellen Siedlungsbereiche berücksichtigt worden. Die konkrete Festsetzung von Bauschutzhöhen ist jedoch erst Bestandteil der verbindlichen Bauleitplanung, die dann durchgeführt wird, wenn die Stadtverordnetenversammlung die Satzung für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen hat. Die Bauschutzhöhen werden dann sowohl zeichnerisch als auch textlich innerhalb des Bebauungsplans verbindlich geregelt.

Bebauungsbeschränkungen:
Die Abstände zwischen den Geländehöhen und den Bauschutzhöhen regelt § 12 Luftverkehrsgesetz (LuftVG). Die darin enthaltenden Vorgaben wurden im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen berücksichtigt, soweit dies aufgrund des Detaillierungsgrades des Strukturkonzepts möglich war.

Bis zum ersten Spatenstich muss das Projekt Ostfeld unterschiedliche Planungsphasen durchlaufen. Die Satzung für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wurde von den Stadtverordneten beschlossen. Anschließend müssen nun übergeordnete Planwerke in formellen Verfahren angepasst werden. Das bedeutet konkret, dass direkt im Anschluss an den Beschluss der Entwicklungssatzung das Zielabweichungsverfahren vom Regionalplan und die Flächennutzungsplanänderung formal durchgeführt werden müssen. Diese Verfahren dauern in der Regel mind. 1 – 2 Jahre. Zeitlich etwas versetzt zu diesen formalen Verfahren kann das bestehende Strukturkonzept bereits in einen Rahmenplan überführt werden. In einem Rahmenplan werden Entwicklungsziele konkretisiert, um zukünftige Qualitäten zu sichern. Zuvor wird ein städtebaulicher Wettbewerb ausgelobt, dessen Ergebnis die Grundlage für den Rahmenplan wird. Auf Basis des Rahmenplans werden dann Teilbereiche durch Bauleitpläne konkretisiert, um Baurecht zu schaffen. Dieser gesamte Planungsprozess bis zur Schaffung baureifer erschlossener Grundstücke wird weiterhin durch einen intensiven Informations- und Beteiligungsprozess begleitet. Bürger, Politiker Experten und Initiativen sowie die Fachöffentlichkeit werden auch in die folgenden Verfahrensschritte eingebunden. Besonders intensiv sollen die derzeitigen Grundstückseigentümer eingebunden werden, mit dem Ziel herauszufinden, welche Form der Mitwirkung für den jeweiligen Eigentümer gefunden werden kann. Diese Möglichkeiten werden in persönlichen Gesprächen zwischen dem Entwicklungsträger und dem Grundstückseigentümer erörtert.